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von Daniel Baumgärtner

Anspruch auf (teil-)gewerbliche Nutzung bei Wohnraum
BGH Urteil vom 14.07.2009, Az.: VIII ZR 165/08

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Eine Wohnung wird üblicherweise nur für Wohnzwecke vermietet. Doch bedürfen sämtliche gewerblichen Nutzungen von Wohnraum auch einer Genehmigung des Vermieters?

Welche geschäftliche Tätigkeit in zu Wohnzwecken vermieteten Räumen nachgehen darf ist umstritten. Nach einer weit verbreiteten Auffassung umfasst die Anmietung als Wohnung auch zumindest stillschweigend auch eine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit des Mieters, sofern es sich dabei nur um eine gewerbliche Mitnutzung handelt, die die Wohnnutzung nicht überwiegt und dabei keine wesentlich anderen Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei ausschließlicher Wohnnutzung.

Berufliche Tätigkeiten des Mieters, die etwa im häuslichen Arbeitszimmer ausgeübt werden, ohne dass diese nach Außen in Erscheinung treten, fallen von vornherein unter den Begriff des „Wohnens“, z.B. Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, Home-Office eines Angestellten, Tätigkeit eines Schriftstellers, etc.

Hingegen liegt bei geschäftlichen Tätigkeiten freiberuflicher oder gewerblicher Art, bei denen diese auch nach außen in Erscheinung tritt, z.B. durch Angabe der Wohnanschrift auch als Geschäftsadresse, Empfang von Kunden und Beschäftigung von Mitarbeitern, eine Nutzung vor, die ein Vermieter grundsätzlich nicht dulden muss.

Ein Vermieter kann jedoch im Einzelfall nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Diese wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um Tätigkeiten ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine gewerbliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird (z.B. Architekt, Makler, Rechtsanwalt), in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen eingehen als bei üblicher Wohnnutzung. Dies wird z.B. auch bei Existenzgründern der Fall sein können (siehe BGH-Urteil vom 14.07.2009, Az.: VIII ZR 165/08).

Ein Anspruch kommt dagegen nicht in Betracht, wenn für die Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt werden.

Fazit: Ein Anspruch auf teilgewerbliche Nutzung kann sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergeben, dies setzt jedoch eine solche teilgewerbliche Nutzung der Wohnung voraus, die ohne Mitarbeiter erfolgt und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr. Dafür, dass diese Voraussetzungen erfüllt sind, trägt der Mieter, der die Erlaubnis begehrt, die Beweislast. Andererseits könnte aufgrund eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Kündigung drohen.

 

Daniel Baumgärtner

Rechtsanwalt  

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