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von Daniel Baumgärtner

Mietrecht, Gewerbemietrecht: OLG Dresden bejaht Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage § 313 BGB
OLG Dresden, Beschluss vom 8. Februar 2017, Az.: 5 U 1669/16

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Das OLG Dresden hat eine Entscheidung des LG Chemnitz bestätigt, welches eine Kündigungsmöglichkeit aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) eines Gewerbemietvertrages angenommen hat.  

Sachverhalt:

Dem Gewerbemietvertrag lag dabei eine als Ladengeschäft für Backwaren vermietete Fläche in einem Lebensmittelsupermarkt zugrunde. Da der Lebensmittelsupermarkt geschlossen und kein Nachmieter gefunden wurde, kündigte der Kläger (Bäckerei) den Mietvertrag zum Zeitpunkt der Einstellung des YYY-Supermarktes. Der Betreiber des Supermarktes wechselte im Laufe des Mietverhältnisses von XXX-Markt auf YYY-Markt. 

Das Landgericht Chemnitz urteilte:

"Mit der Beendigung des Geschäftsbetriebes des Lebensmittelmarktes sei die Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag der Klägerin entfallen, weil beide Verkaufseinrichtungen als Einheit erschienen und es - für die Beklagte erkennbar - der Klägerin darum gegangen sei, mit ihrem Bäckereiladen vom Kundenzustrom des Lebensmittelmarktes zu partizipieren. Eine Vertragsanpassung sei der Klägerin nicht zumutbar gewesen, weil zum Zeitpunkt der Schließung des YYY-Marktes nicht festgestanden habe, dass zeitnah ein vergleichbarer Anschlussmieter einziehen werde. (LG Chemnitz, Az.: 1 O 75/16)"

Entscheidung: 

Auch das OLG Dresden argumentierte in der Begründung seines Beschlusses, dass zwar ebenfalls keine Kündigung aus wichtigem Grund möglich sei, denn die Mietfläche konnte nach wie vor benutzt werden. Jedoch konnte der Mietvertrag aufgrund der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gekündigt werden.

"Die Einstellung des Geschäftsbetriebes des YYY-Marktes im November 2015 hat eine Störung der Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB bewirkt, denn die Auslegung des Mietvertrages vom 08.03.2007 gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung des Vorbringens der Parteien ergibt, dass dem Mietvertragsabschluss die gemeinsame Vorstellung der vertragsschließenden Parteien zugrunde lag, dass im Mietobjekt gleichzeitig auf der großen Fläche ein Lebensmittelsupermarkt und auf der kleinen an die Klägerin vermieteten Verkaufsfläche ein Bäckereigeschäft betrieben werden sollte (OLG Dresden, a.a.O.)." 

Zwar wurde ein solcher Zusammenhang im Mietvertrag nicht ausdrücklich benannt, jedoch sprachen die Umstände, insbesondere die baulichen Gegebenheiten einer dem Mietvertrag beigefügten Skizze, dass die erheblich kleinere Mietfläche mit der deutlich größeren Lebensmittelsupermarktfläche kombiniert werden sollte. Zusätzlich fand sich in § 1 Nr. 1 des Mietvertrages folgende Bezeichnung als Mietbezeichnung wonach es sich um einen „Bäcker in der Vorkassenzone des XXX-Marktes“ handelt. Auch wenn dies zunächst eine örtliche Bezeichnung der Mietfläche ist, so wird das Gesamtobjekt durch den XXX-Markt dominiert. 

"Entgegen dem Vorbringen der Beklagten wird damit nicht das unternehmerische Risiko des Mieters dem Vermieter aufgebürdet. Die Beklagte weist zwar zu Recht darauf hin, dass in einem Gewerberaummietvertrag grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trägt, wozu vor allem das Risiko gehört, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können (vgl. BGH, Urteil vom 17.03.2010, XII ZR 108/08, NZM 2010, 364). In Bezug auf dieses Risiko kann sich der Mieter demzufolge nicht auf eine Störung bzw. den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen (vgl. BGH, Urteil vom 21.09.2005, XII ZR 66/03, NJW 2006, 899; Urteil vom 17.03.2010, aaO.). Um dieses Risiko des wirtschaftlichen Erfolges der angemieteten Verkaufsfläche geht es aber im vorliegend zu beurteilenden Fall nicht, sondern vielmehr darum, dass bei Abschluss des Vertrages die Vertragsparteien die beiderseitige Vorstellung vom Verwendungszweck der Gesamträumlichkeiten als einer Kombination zwischen einem Lebensmittelsupermarkt und einer Verkaufsstelle für Bäckereiwaren hatten (ähnlich OLG München, Urteil vom 23.06.1999, aaO.; vgl. auch zur Kombination zwischen Bäcker und Fleischer: Senatsurteil vom 10.04.2001, 23 U 3114/00, NZM 2002, 292)."

Im Ergebnis kommt auch das OLG Dresden zu dem Entschluss, dass aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, da diese zum Zeitpunkt der Schließung des YYY-Marktes und der damit entfallenen Kombination zwischen Supermarkt und Bäckerladen (Geschäftsgrundlage) ein Recht zur Kündigung bestand.   

Fazit:

Gewerberaummieter ist daher zu empfehlen, bei Abschluss eines Mietvertrages auf solche Zusammenhänge zu achten. Gleichfalls bei Wegfall des Hauptmieters zu prüfen, ob eine Kündigung aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) des ansonsten fortbestehenden Mietvertrages in Betracht kommt.

 

Daniel Baumgärtner

Rechtsanwalt

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