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von Daniel Baumgärtner

Schönheitsreparaturen bei Auszug, wann und wie müssen Mieter renovieren?
Tipps und Hinweise zur Durchführung, Art und Umfang von Schönheitsreparaturen

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Wir informieren über die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug und geben wertvolle Tipps für Mieter und Vermieter. Gesetzlich ist eigentlich der Vermieter zur Durchführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet, jedoch sind die Schönheitsreparaturen in der Regel durch mietvertragliche Vereinbarung auf den Mieter umgelegt.

Wie lautet eine wirksame Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen?

Eine oftmals im Mietvertrag verwendete Vereinbarung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter lautet wir folgt:

"Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen."

Was sind Schönheitsreparaturen, was nicht?

Eine gesetzliche Definition, was Schönheitsreparaturen sind, existiert nicht. Erfasst werden sollen oberflächliche, malermäßige Renovierungsarbeiten. Dabei soll die durch normalen Gebrauch entstandene Abnutzung beseitigt werden. Typischerweise gehört hierzu das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen als auch eine Grundreinigung eines Teppichbodens. Auch Dübellöcher in den Decken und Wänden muss der Mieter bei wirksam übertragener Schönheitsheitsreparaturverpflichtung verschließen. Anhaltspunkte für den Umfang der Schönheitsreparaturen bietet insoweit § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz.

§ 28 Abs. 4 S. 3 II. BV

Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Nicht mehr zur Schönheitsreparatur gehört der Austausch eines verschlissenen Teppichbodens oder das Abschleifen oder Versiegeln eines Parkettbodens (BGH Urteil vom 13. Januar 2010, Az.: VIII ZR 48/09). Auch das Ausbessern und Beseitigen von Rissen in der Decke gehört nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen, so entschied das LG Berlin:

LG Berlin, Beschluss vom 7.2.2017, Az. 67 S 20/17

“dass größere Substanzschäden der Dekoration nicht durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden müssen.“

Ebensowenig hat der Mieter die Kosten für den Neuanstrich von Außenbalkonen oder Terrassen zu tragen.

Achtung wichtiger Hinweis:

Sollte eine mietvertragliche Klausel auch solche Pflichten enthalten, bei denen es sich nicht um Schönheitsreparaturen handelt, ist die Vereinbarung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam und der Mieter muss überhaupt keine Schönheitsreparaturen ausführen. Die Rückgabe kann dann stattdessen im besenreinen Zustand erfolgen.

Wann ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam?

Oftmals sind die in Mietverträgen verwendeten Vereinbarungen zur Übernahme von Schönheitsreparaturen unwirksam. Wie bereits erläutert, ist dies bereits dann der Fall, wenn solche Maßnahmen enthalten sind, welche nicht unter den Begriff einer Schönheitsreparatur fallen und daher nicht verlangt werden können. Dann ist bereits die gesamte Vereinbarung hinfällig. Ebenso wenn die Klausel vorschreibt, dass Malerarbeiten während der Mietzeit oder bei Auszug in der Farbe weiß (Farbwahlklausel) durchgeführt werden müssen. Auch ist eine Vereinbarung unwirksam, wenn darin starre Renovierungsfristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart werden. Dies ist dann der Fall, wenn eine Vereinbarung wie folgt lautet:

„Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre. (BGH, Urteil vom 5. April 2006, Az.: VIII ZR 178/05)“ 

In dieser Vereinbarung wird festgelegt, dass nach Ablauf bestimmter Zeiträume Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen. Auf den jeweiligen Zustand der Wohnung oder der einzelnen Räume und den tatsächlichen Renovierungsbedarf wird dagegen nicht abgestellt.

„Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre. (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004, Az.: VIII ZR 361/03)“

In diesem Beispiel einer unwirksamen Klausel wird zwar anfangs darauf hingewiesen, dass Schönheitsreparaturen nur dann ausgeführt werden müssen, wenn diese "erforderlich werden" jedoch wird daran anschließend wiederum eine feste "starre" Ausführungszeit wie folgt bestimmt:  "mindestens ... alle 2 Jahre, ... 5 Jahre".

Häufig wird in wirksamen Vereinbarungen eine der folgenden Fristen-Formulierungen zu finden sein, welche sog. weiche Fristen darstellen. 

  • "Im Allgemeinen"
  • "soweit erforderlich"
  • "soweit notwendig"
  • "tatsächlicher Renovierungsbedarf"
  • "die übliche Fristen sind"

Eine Klausel zur Schlussrenovierung (bei Auszug) ist unwirksam, wenn sie den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur und den Zustand der Wohnung beim Auszug nicht berücksichtigt (BGH, Urteil vom 12. September 2007, Az.: VIII ZR 316/06).

Auch wenn die Vereinbarung wirksam vereinbart sein sollte, besteht für den Mieter dann keine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn die Wohnung bei Einzug in einem renovierungsbedürftigen Zustand übernommen und dafür kein angemessener Ausgleich erhalten wurde (BGH Urteil vom 18. März 2015, Az.: VIII ZR 185/14).

BGH Urteil vom 18. März 2015, Az.: VIII ZR 185/14:

Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Der Mieter hat in einem Streit zu beweisen, dass sich die Wohnung bei Einzug in einem solchen renovierungsbedürftigen Zustand befunden hat und er deshalb nicht zur Durchführung der Schönheitserepararuturen verpflichtet ist.

Bei wirksamer Vereinbarung sind die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß (fachgerecht) durchzuführen, dass eine solche fachgerechte Renovierung stattgefunden hat, muss bei längeren Mietverhältnissen in der Regel der Mieter beweisen. Zwar muss der Mieter keinen Maler oder Fachmann für die Renovierung beauftragen, die Ausführung hat tatsächlich aber fachmännisch zu erfolgen. Die Renovierungsarbeiten können also auch vom Mieter selbst vorgenommen werden. Unsachgemäße Ausführungen (Kanten, Flecke, schattiger Anstrich, inakzeptable Stöße von Tapeten, Unebenheiten, etc.) müssen durch den Vermieter aber nicht hingenommen werden.

Wichtiger Hinweis, Tipp:

Bei farbigen Wänden und Decken ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung bei Auszug wieder in einer „neutralen“ Dekoration zurückzugeben, soweit ihm die Wohnung auch so überlassen wurde. Dies gilt im Übrigen unabhängig von der Pflicht und Wirksamkeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Ein Vermieter könnte andernfalls Schadensersatz geltend machen.

BGH, Urteil vom 6. November 2013, Az.: VIII ZR 416/12

“Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.“ 

Fazit:

Schönheitsreparaturen sind im Mietrecht nach wie vor ein Dauerbrenner, spätestens bei Auszug und der Abrechnung über die Kaution ergibt sich häufig Streit zwischen den Mietvertragsparteien. Lassen Sie sich im Zweifel rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses beraten und die Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen auf deren Wirksamkeit hin prüfen. Wir stehen Ihnen mit unserer Expertise und unserer langjährigen Erfahrung im Mietrecht gern für Ihre Fragen zur Verfügung.

Daniel Baumgärtner

Rechtsanwalt

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